剛需的歸保障，改善的歸市場(chǎng)。這一樓市大趨勢(shì)現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)人懷疑，巨變降臨之際，買改善房必須要有全新思維了。
極端一點(diǎn)說(shuō)，以后除了各類保障房和少數(shù)剛需學(xué)區(qū)房，其他房子應(yīng)該都?xì)w為改善范疇。
昆明改善市場(chǎng)正在悄然變化：改善的定義變了，面積大就等于改善的舊思維已經(jīng)過(guò)時(shí)，而是要以更全面的維度來(lái)考量，片區(qū)的低密規(guī)劃基底、生態(tài)屬性、產(chǎn)品品質(zhì)、配套條件的完善度、社區(qū)整體運(yùn)營(yíng)水平、社群運(yùn)營(yíng)與鄰里居住氛圍，缺一不可。
那么變化是如何發(fā)生的？買改善究竟要有何種新思維？我們不妨以改善成色最足、發(fā)展最典型的會(huì)展片區(qū)為例來(lái)具體說(shuō)說(shuō)。
如果以2012年12月滇池國(guó)際會(huì)展中心開(kāi)建為標(biāo)志，會(huì)展片區(qū)開(kāi)發(fā)已歷時(shí)近12年，而片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也差不多有同樣長(zhǎng)的歷史。12年來(lái)，大型公建、基礎(chǔ)配套設(shè)施、以及主打改善的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)齊頭并進(jìn)，已奠定了昆明首席改善片區(qū)的地位。
會(huì)展片區(qū)首先給人的印象就是大，超20平方公里的面積不僅超過(guò)巫家壩（規(guī)模開(kāi)發(fā)的核心區(qū)面積近10平方公里），也超過(guò)了西北新城（約17.8平方公里），在昆明各個(gè)新片區(qū)中，規(guī)模居首。
但盡管如此，會(huì)展片區(qū)經(jīng)過(guò)12年的發(fā)展，已成果斐然，下圖可以看出：
從圖上可見(jiàn)，會(huì)展片區(qū)已建待建的會(huì)展中心、公園學(xué)校等配套設(shè)施和樓盤(pán)開(kāi)發(fā)用掉的土地已超過(guò)一半，剩余未開(kāi)發(fā)的土地主要以城改項(xiàng)目為主。
會(huì)展片區(qū)的開(kāi)發(fā)史也是昆明最近十年城市發(fā)展的一個(gè)縮影，其路徑可以概括為：大型公建（會(huì)展中心）和基礎(chǔ)設(shè)施（道路、地鐵、學(xué)校、公園等）建設(shè)為先驅(qū)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)跟進(jìn)拓展，城市界面逐步完善。
會(huì)展片區(qū)的開(kāi)發(fā)歷程，可分為三個(gè)階段。
滇池國(guó)際會(huì)展中心（圖源昆明國(guó)際會(huì)展中心有限公司官網(wǎng)）
第一階段——滇池會(huì)展中心建設(shè)拉動(dòng)，福保半島和星海半島高端項(xiàng)目云集
2012年底，滇池國(guó)際會(huì)展中心開(kāi)工建設(shè)，很快就有招商、中海、龍湖、云南城投等實(shí)力房企進(jìn)駐，招商海公館、中海半島華府、會(huì)展山海灣、招商雍景灣、山海灣一號(hào)、山海薈、滇池湖濱半島、龍湖聽(tīng)藍(lán)半島等一批高端住宅與商辦項(xiàng)目，云集三個(gè)半島中的福保半島和星海半島。
滇池三個(gè)半島之所以成為會(huì)展片區(qū)開(kāi)發(fā)最先點(diǎn)燃的區(qū)域，原因一句話就可以概括：區(qū)位帶來(lái)的最優(yōu)越滇池生態(tài)資源。
所以無(wú)論是招商中海的洋房，還是會(huì)展山海灣的高層，在10年前都是昆明高端盤(pán)的典型代表，從而也初步樹(shù)立了會(huì)展片區(qū)的高端人居形象。
星海半島上的濕地公園（圖源官渡發(fā)布）
第二階段——向外擴(kuò)展的半島和湖居價(jià)值的延伸
正因?yàn)榘雿u湖居的資源優(yōu)勢(shì)，會(huì)展片區(qū)此后的開(kāi)發(fā)其實(shí)都是圍繞著這一核心價(jià)值展開(kāi)。
從地域方面看，第一階段三個(gè)半島的開(kāi)發(fā)，除了福保半島上福保村改造和東側(cè)的寶豐半島城改都懸而未決，差不多已將三個(gè)半島可用于開(kāi)發(fā)的土地利用殆盡。但隨著滇池生態(tài)保護(hù)趨于嚴(yán)格，三個(gè)半島的開(kāi)發(fā)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)已告終結(jié)。
但半島湖居的獨(dú)有價(jià)值并沒(méi)有隨之湮滅，會(huì)展片區(qū)從2016年開(kāi)始的第二波開(kāi)發(fā)熱潮，一個(gè)明顯特征就是從半島向北，沿飛虎大道、盤(pán)龍江縱深發(fā)展，其標(biāo)志性事件則是萬(wàn)科主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的七彩國(guó)際社區(qū)。
2016年，昆明市政府、官渡區(qū)政府先后與萬(wàn)科簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，開(kāi)啟了萬(wàn)科在會(huì)展片區(qū)深耕的旅程。隨著城市更新進(jìn)程，片區(qū)開(kāi)發(fā)的廣度和深度不斷延伸，因此，2021年6月，萬(wàn)科發(fā)出倡議將在南市開(kāi)發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目（萬(wàn)科銀海泊岸、萬(wàn)科·翡翠濱江、萬(wàn)科大都會(huì)、萬(wàn)科500里、萬(wàn)科公園城市）統(tǒng)稱為“七彩國(guó)際社區(qū)”。
萬(wàn)科500里實(shí)景
七彩國(guó)際社區(qū)的大背景，是萬(wàn)科基于會(huì)展片區(qū)的基底價(jià)值，致力于以高品質(zhì)產(chǎn)品深化和優(yōu)化滇池生態(tài)資源的努力。
七彩國(guó)際社區(qū)對(duì)滇池半島湖居價(jià)值的堅(jiān)持，一方面反映在這些項(xiàng)目基本沿三個(gè)半島北擴(kuò)，比如萬(wàn)科500里與福保半島僅相隔一條環(huán)湖路，萬(wàn)科銀海泊岸、萬(wàn)科翡翠濱江位于星海半島北側(cè)、臨盤(pán)龍江入湖口，另一方面更反映在萬(wàn)科的進(jìn)階產(chǎn)品，以鮮明的改善品質(zhì)為昆明人提供更多的湖居好房子。
第二階段和第一階段不同的地方，一是開(kāi)發(fā)不再局限于半島內(nèi)，也不再局限于少量高價(jià)住房，更廣闊的空間可開(kāi)發(fā)更多的湖居產(chǎn)品，另一方面萬(wàn)科也不斷精研產(chǎn)品，并最大限度擴(kuò)展會(huì)展片區(qū)改善房的受眾面，讓更多昆明人有能力享受到滇池湖居。
所以本質(zhì)上說(shuō)，萬(wàn)科七彩國(guó)際社區(qū)所做的只有一件事——重新定義昆明改善房。
會(huì)展第三半島區(qū)示意
第三階段開(kāi)啟——第三半島重新定義改善
在會(huì)展片區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)入成熟期后，改善房的新定義應(yīng)該是什么？答案要看第三半島，也是會(huì)展片區(qū)開(kāi)發(fā)的第三階段要解答的問(wèn)題。
目前，萬(wàn)科都會(huì)半島即將正式發(fā)布，云南房網(wǎng)此前曾分析認(rèn)為，都會(huì)半島所在的羅衙片區(qū)正好為七彩國(guó)際社區(qū)與生態(tài)半島結(jié)合部，項(xiàng)目以及后續(xù)羅衙社區(qū)城改推進(jìn)，將促動(dòng)兩大生態(tài)板塊的融合，但如果結(jié)合會(huì)展片區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀看，都會(huì)半島實(shí)際上也將聯(lián)動(dòng)寶豐半島、生態(tài)半島，形成繼星海半島和福保半島之后的第三半島全新板塊。
如上圖所示，由于寶豐半島已明確將不再做商住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，全部都將是綠地公園（其中面積最大的為第十五水質(zhì)凈化廠，規(guī)劃為地面公園地下廠區(qū)），那么第三半島的主要開(kāi)發(fā)空間將依托寶豐半島向北輻射延伸，該片區(qū)內(nèi)的生態(tài)主基調(diào)由五甲塘濕地、西亮塘濕地、海東濕地等大型濕地公園構(gòu)成，居住區(qū)是鮮明的低密低容特征，而萬(wàn)科都會(huì)半島則處于第三半島的核心區(qū)。
第三半島區(qū)的西亮塘濕地距都會(huì)半島僅不到500米（圖源昆明園林）
梳理下來(lái)，第三半島區(qū)的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)有以下四點(diǎn)：
1、更生態(tài)。從第三半島區(qū)示意圖可看出，整個(gè)片區(qū)內(nèi)公園面積約1.8萬(wàn)畝，而綠地公園面積約7620畝，差不多占到一半面積，生態(tài)屬性較其他兩個(gè)半島更為優(yōu)越；
2、更純粹。片區(qū)內(nèi)居住用地規(guī)劃低容低密特征突出，大部分在1—2之間，最高容積率也只有3.2，因臨近滇池，最高建筑限高80米，大片區(qū)域限高24到60米，天際線不受遮擋，視野開(kāi)闊。
3、更改善。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，片區(qū)內(nèi)高端低密用地面積約3789畝，主要為已開(kāi)發(fā)的生態(tài)半島和云璽大宅等洋房別墅項(xiàng)目，改善調(diào)性與世博、草海等片區(qū)十分類似。
4、更便利。片區(qū)具備生態(tài)宜居屬性之外，更難得的是背靠會(huì)展中心王府井小鎮(zhèn)、世紀(jì)城海樂(lè)世界、新亞洲等大商圈，生態(tài)與都市都在10分鐘生活圈內(nèi)完美鏈接。
可以看出，第三半島的基底價(jià)值其實(shí)是張明牌，如果萬(wàn)科都會(huì)半島延續(xù)以往的改善打法不會(huì)有任何問(wèn)題，但萬(wàn)科并沒(méi)有選擇這條容易的路徑，而是決定重新定義改善產(chǎn)品。
萬(wàn)科早已意識(shí)到，未來(lái)的樓市趨勢(shì)已經(jīng)確立：剛需的歸保障，改善的歸市場(chǎng)。以往的改善房，往往簡(jiǎn)單等同于大戶型，而在新的時(shí)代背景下，對(duì)改善的需求則是全方位的，產(chǎn)品品質(zhì)、居住體驗(yàn)感、社區(qū)鄰里氛圍都成為改善房更被看重的因素。
應(yīng)對(duì)趨勢(shì)，需要有創(chuàng)新的產(chǎn)品，萬(wàn)科研發(fā)5年的“未來(lái)城市理想單元”就是為此而來(lái)，其落地首作為萬(wàn)科理想之地，通過(guò)這個(gè)去年上海的銷冠項(xiàng)目，人們看到了萬(wàn)科對(duì)未來(lái)城市與改善人居的中國(guó)答案。
隨后，萬(wàn)科將研發(fā)成果推向了包括昆明在內(nèi)的多個(gè)城市新項(xiàng)目，而都會(huì)半島則是昆明重磅落地之作，也將是重新定義昆明改善的迭代作品。
“未來(lái)城市理想單元”樣本——上海理想之地
理想之地作為全新改善作品，形式上最突出的特點(diǎn)是取消底商，商業(yè)及公共空間集中在六個(gè)塊地的中央，打造超級(jí)十字路口，居民高頻生活需求能在10分鐘步行時(shí)間內(nèi)解決，生活濃度大幅提升。
在產(chǎn)品內(nèi)核理念上，“未來(lái)城市理想單元”也從根本上改變了改善定義，萬(wàn)科都會(huì)半島獨(dú)立社區(qū)商業(yè)告別了底商的紛擾喧囂，營(yíng)造出更有味道和體驗(yàn)感的生活空間，而在戶型產(chǎn)品方面，項(xiàng)目運(yùn)用萬(wàn)科最新研發(fā)成果，相較于七彩國(guó)際社區(qū)早期產(chǎn)品也有大幅提升。
一句話，作為第三半島的開(kāi)山之作，都會(huì)半島的目標(biāo)是構(gòu)建全新的改善生活樣本。
另外值得一提的是，項(xiàng)目為羅衙社區(qū)城改首批用地，雖然首期面積不算大，但羅衙社區(qū)已被列入昆明首批專項(xiàng)借款城中村改造項(xiàng)目，項(xiàng)目后續(xù)土儲(chǔ)規(guī)模預(yù)計(jì)還有500多畝（圖中黃色標(biāo)注），也就是說(shuō)，萬(wàn)科都會(huì)半島的出世，意味著第三半島區(qū)的開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了強(qiáng)力的主導(dǎo)者。
因此，萬(wàn)科都會(huì)半島這個(gè)案名堪稱恰如其分。這是第三半島的開(kāi)端，也是昆明最具潛力新改善板塊的肇始。
縱觀會(huì)展片區(qū)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，由于萬(wàn)科的深耕加快了片區(qū)發(fā)展步伐，提升了片區(qū)居住品質(zhì)，也滿足了更多昆明人對(duì)好房子的渴望。第三半島開(kāi)發(fā)進(jìn)入新階段后，會(huì)展片區(qū)的潛力與前景也會(huì)比以往任何時(shí)候都更值得期待。
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